Новозеландські «бабусині будинки» не вирішать житлову кризу

Уряд Нової Зеландії готується дозволити будівництво так званих «супер-розмірних бабусиних будинків» без отримання спеціальних дозволів. Ця ініціатива є частиною реформ управління ресурсами та потенційно може додати 13 тисяч житлових приміщень протягом наступного десятиліття, надаючи сім'ям більше житлових варіантів.

Хоча це рішення представляє справжній прогрес у зменшенні регуляторних бар'єрів, масштаби житлової кризи змушують поставити питання про те, чи можуть поступові реформи забезпечити значущі зміни. Цифри надають важливий контекст для розуміння реального впливу цієї ініціативи.

При поточних темпах отримання дозволів на будівництво від 40 до 50 тисяч нових житлових приміщень на рік, прогнозовані додаткові будинки площею 70 квадратних метрів становлять лише 2,6 відсотка збільшення житлового фонду. В Окленді, де житловий тиск найбільш гострий, щорічно може бути побудовано близько 300 додаткових одиниць. Для деяких людей це може бути корисним, але для країни, яка вже стикається з житловою кризою, це незначно.

Будівництво базового бабусиного будинку площею 70 квадратних метрів коштуватиме від 200 до 300 тисяч новозеландських доларів. Додавши роботи на ділянці, підключення комунальних послуг та обов'язковий нагляд ліцензованого будівельного практика, загальна вартість проекту буде ближче до верхньої межі цього діапазону.

При поточних процентних ставках фінансування 250 тисяч доларів вимагає приблизно 480 доларів щотижневих платежів за кредитом. Хоча орендна плата від 500 до 600 доларів на тиждень досяжна на міських ринках, ці тонкі маржі передбачають оптимальні умови.

Для власників нерухомості з наявним капіталом це представляє життєздатну інвестицію. Для тих, хто шукає доступне житло — молодих сімей, працівників основних професій, нових іммігрантів — переваги залишаються значною мірою теоретичними. Ця динаміка ілюструє постійний виклик у ринкових житлових рішеннях: політика, спрямована на покращення доступності, часто в першу чергу приносить користь тим, хто має капітал для розгортання.

Кожен бабусин будинок потребує повної житлової інфраструктури — підключення води, стічних вод та дощової каналізації. Внески на розвиток — збори, які стягують ради з нових будівель для фінансування інфраструктури — допоможуть профінансувати модернізацію мережі. Але Нова Зеландія вже стикається з дефіцитом водної інфраструктури від 120 до 185 мільярдів доларів протягом наступних 30 років, лише для ремонту існуючих систем.

Виклик особливо гострий у встановлених передмістях, де ці одиниці найімовірніше з'являться. Частини Крайстчерча, які обслуговуються вакуумними каналізаціями, вже працюють на повну потужність. Комбіновані каналізаційні зони Окленда стикаються з ризиками переливу під час сильних дощів. Застарілі труби Веллінгтона борються з поточним попитом.

Додавання тисяч розосереджених заповнювальних одиниць до напружених мереж створює справжні інженерні виклики, які фінансування само по собі не може вирішити. Транспортна інфраструктура стикається з подібним тиском. З мінімальними вимогами до паркування, скасованими по всій країні, ці нові бабусині будинки, ймовірно, збільшать попит на вуличне паркування та місцевий трафік.

Хоча деякі мешканці бабусиних будинків можуть покладатися на громадський транспорт або активні способи пересування, рівень володіння автомобілями в Новій Зеландії — 837 транспортних засобів на 1000 людей — свідчить про те, що більшість володітиме транспортними засобами.

Міжнародний досвід пропонує повчальні паралелі. Законодавство Каліфорнії про додаткові житлові одиниці 2017 року надає найближче порівняння. Після усунення подібних регуляторних бар'єрів Каліфорнія побачила збільшення дозволів з 1000 у 2016 році до 13 000 у 2019 році. Однак витрати на будівництво та обмеження інфраструктури обмежили фактичне завершення приблизно до 60 відсотків схвалених одиниць.

Австралійські міста повідомляють про подібні закономірності. Незважаючи на дозвільні регулювання в багатьох районах, лише 13−23 відсотки придатних властивостей фактично додали вторинні житла. Високі витрати на будівництво та обмеження інфраструктури виявилися більш обмежувальними, ніж регуляторні обмеження.

Ближче до дому, досвід Окленда з незначними житлами під Унітарним планом свідчить про обережний оптимізм. З 2016 року місто в середньому отримувало 300−400 дозволів на вторинні житла щорічно там, де це дозволено. Кількість фактично побудованих одиниць невідома.

Дозвіл на одноповерхові окремі одиниці площею 70 квадратних метрів без дозволу на будівництво може скромно збільшити це число. Але вони навряд чи драматично прискорять виробництво, враховуючи постійні обмеження витрат та потужностей.

Переваги політики надходять в першу чергу існуючим власникам нерухомості. Вони отримають нові права на розвиток без конкурентних торгів або громадського процесу. Хоча це, можливо, виправдано ширшими житловими перевагами, варто визнати, що це форма передачі багатства.

Бабусині будинки зазвичай додають приблизно їх будівельну вартість до вартості нерухомості, забезпечуючи приріст капіталу поряд з потенціалом доходу від оренди. Для орендарів переваги залежать від того, скільки одиниць фактично матеріалізується і за якою ціною. Вторинні одиниці часто здаються в оренду на 20−30 відсотків нижче порівнянних окремих будинків через їх розмір та розташування на задньому дворі.

Це може значно розширити варіанти для одиноких людей та пар. Але сім'ї, які потребують більшого житла, побачать обмежені переваги. Обмеження дизайну політики також говорять нам про те, який тип міської щільності є прийнятним. Обмеження висоти одного поверху, двометрові відступи від меж та вимоги до окремого стояння по суті вимагають найменш ефективної форми інтенсифікації.

Одиниці могли б ділити стіни та послуги, і двоповерхові конструкції, які використовують менше землі, могли б бути дозволені. Натомість виняток для бабусиних будинків віддає перевагу одній конфігурації, яка зберігає передмістську естетику, забезпечуючи мінімальне додаткове житло.

Виняток для бабусиних будинків є прикладом підходу Нової Зеландії до житлових викликів: визнання кризи при впровадженні скромних відповідей. Незважаючи на серйозні недоліки в житловому забезпеченні, розвиток середньої щільності, поширений у порівнянних країнах, залишається значною мірою нереалізованим. За оцінками, 180 тисяч домогосподарств могли б бути розміщені через комплексну ущільнення.

Звичайно, є справжні переваги, які варто визнати. Виняток зменшує бюрократичні бар'єри, дозволяє деяке додаткове житло та надає власникам нерухомості нові варіанти. Питання не стільки в тому, чи слід прийняти нову політику, скільки в тому, чи готовий уряд доповнити її більшими змінами, яких вимагає житлова криза.